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房產(chǎn)頻道
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在轉(zhuǎn)型調(diào)整之中,房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。近日,北京、廣州、沈陽(yáng)、蘇州四個(gè)城市同時(shí)出臺(tái)對(duì)住房公積金的調(diào)整優(yōu)化措施,進(jìn)一步支持居民剛性和改善性住房需求。其中,北京擬對(duì)購(gòu)買(mǎi)綠色建筑等給予更多住房公積金貸款支持,廣州上調(diào)了公積金貸款最高額度,蘇州推出公積金存貸產(chǎn)品,沈陽(yáng)優(yōu)化了公積金提取政策。
除優(yōu)化公積金政策外,青島、南昌、福州等地優(yōu)化住房信貸政策,同時(shí)針對(duì)改善性住房需求推出“以舊換新”政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前,已有廣州、贛州、濟(jì)寧等15個(gè)城市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
值得指出的是,相較于一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的筑底行情,上海、深圳等高端住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)火熱行情。例如,中海旗下位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的豪宅項(xiàng)目“中海順昌玖里”3月28日開(kāi)盤(pán)選房,當(dāng)日銷(xiāo)售196.53億元,創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)最高銷(xiāo)售額紀(jì)錄。這反映出在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走弱的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性需求仍然很強(qiáng)勁。
過(guò)去多年,房企普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式,迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額,以滿(mǎn)足居民對(duì)住房的需求。不過(guò),這種傳統(tǒng)模式也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度金融化,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積聚。隨著我國(guó)人口老齡化加劇、少子化趨勢(shì)顯現(xiàn)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期,主力置業(yè)人群占比下降,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化,市場(chǎng)過(guò)熱的行情不再,行業(yè)發(fā)展舊模式已不可持續(xù)。
應(yīng)該看到,雖然房地產(chǎn)過(guò)了大繁榮周期,但仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一頭連著民生,一頭連著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)工作至關(guān)重要。3月22日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作出重要部署。會(huì)議指出,要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化,加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系,改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
對(duì)于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,一是要建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制,從要素資源科學(xué)配置入手,以人定房,以房定地、以房定錢(qián),防止市場(chǎng)大起大落;二是要建立房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制,包括改革開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式,建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程,也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和重新洗牌的過(guò)程。從房地產(chǎn)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,海外很多房企也曾高負(fù)債,在遭遇經(jīng)濟(jì)低谷時(shí),也曾經(jīng)歷破產(chǎn)清算或者被兼并收購(gòu)的命運(yùn)!盎钕聛(lái)”的房企在此后的經(jīng)營(yíng)文化和制度中,嚴(yán)格貫徹低負(fù)債經(jīng)營(yíng)理念,逐步降低外債依賴(lài),嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律,重視現(xiàn)金儲(chǔ)備。
可以預(yù)計(jì),在不斷構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程中,房地產(chǎn)行業(yè)將從以往追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式,轉(zhuǎn)向解決居住“好不好”的高質(zhì)量發(fā)展模式。隨著“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系不斷完善,面向改善性需求的“好房子”仍有穩(wěn)定的市場(chǎng)空間。此外,保障房、城市更新和老舊小區(qū)改造等也有望獲得更多政策支持,給房企帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)此,房企應(yīng)盡早向房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型,迎接房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展的新周期。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在轉(zhuǎn)型調(diào)整之中,房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。近日,北京、廣州、沈陽(yáng)、蘇州四個(gè)城市同時(shí)出臺(tái)對(duì)住房公積金的調(diào)整優(yōu)化措施,進(jìn)一步支持居民剛性和改善性住房需求。其中,北京擬對(duì)購(gòu)買(mǎi)綠色建筑等給予更多住房公積金貸款支持,廣州上調(diào)了公積金貸款最高額度,蘇州推出公積金存貸產(chǎn)品,沈陽(yáng)優(yōu)化了公積金提取政策。
除優(yōu)化公積金政策外,青島、南昌、福州等地優(yōu)化住房信貸政策,同時(shí)針對(duì)改善性住房需求推出“以舊換新”政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前,已有廣州、贛州、濟(jì)寧等15個(gè)城市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
值得指出的是,相較于一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的筑底行情,上海、深圳等高端住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)火熱行情。例如,中海旗下位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的豪宅項(xiàng)目“中海順昌玖里”3月28日開(kāi)盤(pán)選房,當(dāng)日銷(xiāo)售196.53億元,創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)最高銷(xiāo)售額紀(jì)錄。這反映出在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走弱的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性需求仍然很強(qiáng)勁。
過(guò)去多年,房企普遍采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式,迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額,以滿(mǎn)足居民對(duì)住房的需求。不過(guò),這種傳統(tǒng)模式也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度金融化,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積聚。隨著我國(guó)人口老齡化加劇、少子化趨勢(shì)顯現(xiàn)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期,主力置業(yè)人群占比下降,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化,市場(chǎng)過(guò)熱的行情不再,行業(yè)發(fā)展舊模式已不可持續(xù)。
應(yīng)該看到,雖然房地產(chǎn)過(guò)了大繁榮周期,但仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一頭連著民生,一頭連著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)工作至關(guān)重要。3月22日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作出重要部署。會(huì)議指出,要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化,加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系,改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
對(duì)于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,一是要建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制,從要素資源科學(xué)配置入手,以人定房,以房定地、以房定錢(qián),防止市場(chǎng)大起大落;二是要建立房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制,包括改革開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式,建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程,也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和重新洗牌的過(guò)程。從房地產(chǎn)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,海外很多房企也曾高負(fù)債,在遭遇經(jīng)濟(jì)低谷時(shí),也曾經(jīng)歷破產(chǎn)清算或者被兼并收購(gòu)的命運(yùn)。“活下來(lái)”的房企在此后的經(jīng)營(yíng)文化和制度中,嚴(yán)格貫徹低負(fù)債經(jīng)營(yíng)理念,逐步降低外債依賴(lài),嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律,重視現(xiàn)金儲(chǔ)備。
可以預(yù)計(jì),在不斷構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程中,房地產(chǎn)行業(yè)將從以往追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式,轉(zhuǎn)向解決居住“好不好”的高質(zhì)量發(fā)展模式。隨著“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系不斷完善,面向改善性需求的“好房子”仍有穩(wěn)定的市場(chǎng)空間。此外,保障房、城市更新和老舊小區(qū)改造等也有望獲得更多政策支持,給房企帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)此,房企應(yīng)盡早向房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型,迎接房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展的新周期。
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